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房屋买卖注意事项

来源:石卫军律师网 | 作者:石卫军 | 时间:2017/3/10

房屋买卖注意事项

问: 开发商违约,业主可否解除买卖合同?

根据中华人民共和国商品房销售管理办法 第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。、

答:商品房买卖合同签订后变更商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化实质上是对购房者权益的一种侵害,也是一种违约行为。因此,改变合同的内容需要通知合同的相对人,征得其同意,如果未征得其同意或者未通知当事人就变更合同内容的,实质是违约行为,需要承担违约责任。

问: 购买二手房有质量问题如何求偿?

     合同法第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。

答:根据合同法的规定,如果一方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的,给当事人造成损害的,应当承担赔偿责任。所以二手房的购买者可以向出售方追责。

问: 任意解除房屋租赁合同,承租人如何维权?

根据中华人民共和国城市房屋租赁管理办法第十二条 有下列情形之一的,房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同;

(一)符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的;

(二)因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的;

(三)当事人协商一致的。

因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的,除依法可以免除责任的以外,应当由责任方负责赔偿。第二十四条承租人有下列行为之一的,出租人有权终止合同,收回房屋,因此而造成损失的,由承租人赔偿;

(一)将承租的房屋擅自转租的;

(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;

(三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;

(四)拖欠租金累计六个月以上的;

(五)公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的;

(六)租用承租房屋进行违法活动的;

(七)故意损坏承租房屋的;

(八)法律、法规规定其他可以收回的。

答:由此可见解除房屋租赁是有条件,若果不满足条件而随意解除的话,是要承担违约责任的。

问:买卖无产权的房产如何维权?

根据中华人民共和国城市房地产管理法第三十五条 房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。第三十七条 房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

答:房屋买卖需要进行过户登记,那么过户登记的前提是该房屋必须有房产证等相关的产权登记,如果无法办理产权登记则不能取得所有权,因购买无产权房屋产生的纠纷只能按照一般的合同纠纷主张权利。

问:怎么处理预售商品房按揭余款问题?

根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释二第二十三条商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

答:按揭贷款购房一般需要订立按揭合同和房屋买卖合同,若果因按揭合同无法办理,导致买卖合同无法签订的,出卖人应当返还买受人本金及利息,如果因按揭合同无法签订导致买卖合同无法签订给一方造成损失的,当时人可以主张赔偿。

 

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